上海土拍“抢疯了”!万科回归豪掷超百亿
2023-04-22 14:42:14 来源:

4月21日,上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地块的出让,总成交金额519亿元,平均成交楼面价26089.9元/㎡,平均溢价率7.3%。其中,4宗地块底价成交,15宗地进入一次性报价,14宗地由央企、国企和地方国资竞得。

此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多,近20家民企和3家混合所有制企业参拍,保利发展(600048)、招商蛇口(001979)、万科、中铁建、象屿、金地等企业独立或以联合体的形式分别获得2宗地块。


(资料图片)

值得注意的是,万科时隔三年重回上海土地市场,此次拿地总金额最高,为113.3125亿元,超过了全部地块成交价的1/5。

图片来源:克而瑞地产研究

最热地块引28家房企参拍

根据此前公告,今年上海第一批次集中供地的现场交易活动于4月18日至4月21日举行,此次出让的19幅地块中有4幅地块获得一名竞买人报名,其余15幅地块获得多名竞买人报名。

19幅地块涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区等11个区域,总起始价约为483.406亿元。

值得注意的是,本轮集中供应地块的房地联动价略有松动,19宗地块中,超半数地块房企联动价有所上涨。

涨幅最为突出的为本批次房地联动价最高的徐汇田林地块,增至13.1万元/平方米,涨幅高达15%,这一价格已经与徐汇滨江项目基本持平;此外,嘉定江桥、宝山大场、金山亭林、金山亭林、浦东周浦等地块限价涨幅也比较突出,均超7%。

本次上海土地拍卖,最热地块当属闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块,共有28家房企参拍,最终由中华企业(600675)以20.1亿元竞得,溢价率8.47%。

此外,成交总价最高的是闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块,9家房企参拍,最终由中铁建和万科联合体以75.49亿元竞得,溢价率8.98%。

“房企战略高度趋同,一批次地块质量整体都较高,同时大部分地块体量较小,房企资金可以实现快进快出,另外房企年初积极补仓,共同作用下,此次上海土拍热度高企。”中指研究院上海常务副总经理张文静这样评论道。

张文静指出,当前上海房地产限制性政策仍是在全国范围最严格的一档,后续可调整优化空间较大,目前落户政策的放松,对市场有较明显的带动效果,使得上海可售库存进一步减少。上海去年整体销售情况较好,项目整体的去化有保障,相对来说,企业现金回流较快,目前开发商最为重视资金安全,所以现金回流较快的上海,对开发商来说是较为优质的城市。

中原地产首席分析师卢文曦表示,上海此次土拍,拿地央企、国企占多数。从这轮拿地结果来看,央企、国企拿地还是占到八成以上。当然,民企也有收获,比如龙湖联合体拿下江桥地块,新华地产拿下金山亭林地块等。

核心城市土拍热度回温

2023年以来,随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效,核心城市土拍情绪回温,但城市、板块间分化现象仍较明显。

中指研究院数据显示,截至4月21日,全国22个重点城市成交地块达到地价上限占比达48%,底价成交占比达44%。

具体来看,北京、上海、杭州、合肥等城市达到地价上限的地块占比均在六成以上。

其中,北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名,创北京地块参拍企业数量记录;杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号,创下近两年单宗地块报名房企数量新高;

成都4月18日土拍中有52家企业报名,青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节;

上海土拍中万科、华润、中海时隔三年重回土拍市场,且多宗地块超10余家参与现场竞价,地价上限占比达79%。

相比之下,苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块土地竞争激烈,竞拍至地价上限,非核心区土地多底价成交,板块间分化明显。

郑州、长春、天津土地市场仍在调整通道,出让地块均底价成交。

供地方面,截至2023年4月20日,上述22城住宅用地合计推出230宗,规划建面2031万平方米,较去年同期下降56.1%。

成交方面,中指研究院数据显示,截至4月21日,22城住宅用地规划建面合计成交1526万平方米,较去年同期下降26.5%。

中指研究院指数事业部分析师孟新增指出,拿地企业目前仍以央企、国企为主,部分城市民企拿地金额占比提升。

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